株式会社　中本建設 | 宮崎県宮崎市　土地の有効活用

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宮崎県宮崎市、マンション建築、流通店舗建築、注文住宅建築の株式会社　中本建設です。

マンション建築に関しましては間取り、家賃保証、マンション管理運営などサポートいたします。

あなたの土地の価値を最大限に活かし、その土地の特性に適した「土地の有効活用」をご提案いたします。
税理士・弁護士とともにご相談に応じます。

投資オーナーの皆様へ物件のご案内など何でもお気軽にご相談ください。

所有不動産の調査

家を建てられる土地、建てられない土地

土地の利用方法や建てていい建物については、法律による制限があるのです。土地が農地だった場合、そこへ住宅を建てるためには、都道府県知事から農地を宅地に変更するための許可をもらう必要があります。
市街化調整区域にある土地には、原則として住宅を建てることはできません。
不動産登記簿の地目のところが、「田」「畑」「牧場」などの場合は、農地と考えられます。市街化調整区域かどうかは、市役所の都市計画課などで調べられます。

土地の使いみちに関する制限

市街化調整区域に対し、住宅が建てられる区域を市街化区域といいます。また市街化区域は、その利用目的によってさらに12の用途地域に分けられています。その土地が12の区域のうちのどこに属するのか、不動産の広告で確認する必要があります。用途地域は市役所の都市計画課などで調べることもできます。

建てられる家に関する制限

建てる住宅の広さについては、建ぺい率や容積率の規制を受けます。建ぺい率は、土地の敷地に対して建てられる建物の面積、容積率は、敷地に対する建物の延べ面積の割合です。
また、土地の境界線から建物までの距離や建物の高さの制限が設けられています。

遊休地にアパートなどを建築する

「土地にかかってくる相続税。それをなんとか減らすことはできないか。」相続税対策として、よく土地の有効活用ということがいわれます。代表的なのが、遊休地あるいは自宅敷地の余裕部分にアパートやマンションなどの貸家を建てる方法。いまや相続税対策の常套手段ともなっています。
では、遊休地などに貸家を建てることがどのような効果をもたらすのでしょうか。

効果その1　土地の価格が下がる

自宅の敷地や空き地、青空駐車場など、地主が自由に利用できる土地を「自用地」といいます。自用地にアパートやマンションなどの貸家を建てると、その土地は「貸家建付地」となって評価額が下がります。
減額の割合は「借地権割合×借家権割合」です。借地権割合70％の地域であれば（借家権割合はほとんどの地域で30％）、自用地の21％引きになります。

効果その2　建物の評価減がとれる

たとえば、建物の建築費用として1億円かかったとしましょう。建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じで、建築費用のおおむね60％程度となります。
つまり、現金1億円が建物に姿を変えると評価上は6000万円となり、財産が40％圧縮されるわけです。
さらにアパートなどの「貸家」は自用家屋の70％（一部地域は60％）で評価されます。したがって、建築費1億円の貸家は、最終的には4200万円の評価となるのです（約60％の減額）。
ところで、1億円の現金をポンと出せる人はそう多くはないでしょう。たいていは建築費用の一部または全部を銀行からの借入金でまかないます。借入金は債務控除として相続財産から控除できますので、前述の現金を支出する場合と同様の効果があります。

アパート建築による相続税対策のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・土地が貸家建付地となり、評価減が実現できる。・建築費用と建物評価額の差額分の評価減が実現できる。・賃貸収入が見込まれ、納税資金対策になる。	・立地などの諸条件により、空き室のリスクがある。・見込みどおりの賃貸収入が得られない場合など、借入金の返済リスクがある。・貸家の管理・補修などのわずらわしさがある（管理会社への委託も可） ↓ ※当社では「家賃保証」で解決いたします！

アパート建築による土地活用の例

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